什么叫产权改革？

产权改革，就是将社会的各种资源重新进行界定的一种改革。

界定产权的方式有很多种，但都逃不脱产权的几个基本形式，那就是使用权、收益转和转让权。

那就依据这个产权的几个形式来分析一下中国农村产权改革的现状。

农村产权改革现状

中国的农村的财产分为四大类。

分别是耕地、林地、宅基地、和其他集体用地。

经过若干年改革后，当下的这几类财产的现状是：

1、耕地是采取土地承包制；可以流转

2、林地中，存在承包制、流转林权和集体林权三种产权形式

3、宅基地正在采取房地一体确权到个人名下的方式进行改革；可以流转

4、其他集体资产（如集体企业、集体经济用地等），正在采取界定到农民个人名下的份额制改革方式（去年

的农村产权改革）；可以挂拍出售（以长时间租约的方式，不超过二十年）（集体经济用地改革）

当下部分改革早已完成，如承包制；耕地流转；另一部分改革正在进行中，比如宅基地房地一体确权，以及集

体资产的份额制改革。

我们看待产权的第一视角是，产权是谁的，然后是这个产权是否完整。

从上述改革来看，产权界定到个人，已接近完成。

耕地承包合同，是承包给个人，这就是将这个产权界定到个人名下，并且，耕地的收益权属于农民个体，且耕

地的流转收益，也属于农民个体。

这时，产权的使用权、收益权、转让权，基本上具备，且已界定到个人名下。

林地中，属于个人承包林地的也耕地是同一种产权形式。

宅基地房地一体的确权模式，也是将宅基地及上面的房屋，界定到了具体的农民的名下，出租收益归农民，也

可以流转（转让），转让收入也归产权归于名下的农民个人。

最为麻烦的集体资产（集体林地、其他集体经济用地、集体企业）如果完成份额制改革 ，也将归于个人名下。

份额制改革，是一种与股份制一样的改革形式，即以村集体为单位，将一村所有的集体资产打包，并根据当下

村民的现状，让每一个村民按比例占据集体资产的份额。

一旦形成份额，那么，新增人口不再会获得集体资产，因为份额制是固定的，一个家庭只能占有固定的份额，

不管你新增了多少人口。

这就与原来的模式不同，过往新增人口村集体需要根据土地情况分配新人宅基地，虽然很多地方已无地可分。

但如果采取不断新增人口就能占有集体资产的一部分，那么，具体的村民占有集体资产的份额就永远在变动

中。

只有固定份额，才能让产权达到稳定的状态。

产权集体所有，并不代表着是公有，比如上市公司也是集体所有的，但却是私有的，这叫共有。如果划分到了

个人名下，那么，集体资产将从公有转化为共有。

但集体资产份额，当下还只有分红权，只能在家庭内部继承（转让），暂时不支持出售（即流转），因此，集

体资产份额的产权还不够完整。

好了，这就是当下农村产权改革的现状。

总结一下，农村的几大资产，都已经界定在私人名下了，仅从资产属于谁主这个角度来说，已经清晰了。

同时，产权基本功能完整程度不一样，宅基地、耕地、林地，实现了流转的产权功能，但集体资产的份额只有

收益权，无转让权。

也即，农民事实上有了一定的资产，耕地、宅基地加上集体资产的股权。

但，这离产权改革还有很远的距离。

农村产权改革的不足

产权归于谁名下，重要吗？当然是重要的。但是，这仅仅是让这一份资产发挥功能的一个基本条件，离产权推

动财富的大规模创造，还有很远的距离。

在耕地上，农民三权（使用权，收益权，转让权）都有了。但是，其土地的属性被管制，即，这块地只能用于

耕种粮食 ，甚至有时只能用于耕种哪一种粮食。

如果你有一台车，一年在管制下只能开一天，那么，这就意味着，这一资产的经济属性完全没有发挥出来，他

不能服务于你上下班、出门旅行。

这时，虽然车是登记在你名下的，是私有的，但是，他能带来汽车市场的蓬勃发展吗？他能成为人们的生产力

创造工具吗？只能发挥一天的作用。

在宅基地上，从地到房都登记在个人名下了，但流转受到极大的限制。法规上，只允许同一集体（村）内可以

进行转让，超出就不行。现在有几个省，几十个城市在试点同一县域内的农村人之间可以转让。

这也是对产权的限制。这种限制，导致需求方不足，对农民宅基地的资产价值构成损害。

对于集体资产，虽然采取了份额制改革，确权到了个人名下，但是，由于集体土地资产本身又受到了极大的限

制，比如，曾经提出来要与国有土地同权，但没有做到，只能租二十年。这又导致集体资产的价值变低。

还存在着一系列对农村各种资产的限制，比如宅基地与自建房，很难成为抵押物，既然是一个受限制的资产，

银行也难以将这个资产价值量化。其他的资产也同样存在这个问题，导致农民，难以用资产进行金融操作。

一个农民，即使面临重病，他也不能将界定到他名下的资产去向金融机构借钱，这就限制了农民发挥资产价值

的能力。

因此，农村产权走出了积极的一步，是要肯定的，但离真正的产权，还有很远的距离。

我们看产权，第一，不能只看名义

城里人的房产证上写着国有土地，有七十年的时间限定，但其本质却是相对彻底的私有产权。因为你可以随便

卖，你也可以抵押给银行，你可以使用和出租，没有什么管制。

到了七十年，按物权法是自动续期，也即，不需要任何条件（包括交钱）。

名义上为国有，但是这块地的产权完整程度，超过了美国。因为美国有房产税管制，而中国没有。

同样，农村的产权改革，所有的土地都还叫集体土地，但只要界定到了私人名下，三权完整，那么，这也叫私

有产权。

第二，不能只看是否界定到个人名下

如上所述，将美国个人住宅用地改成国有用地，要求他们每一年都交租金，也是可以这么理解的。

也就是说，美国的个人住宅用地虽然界定到了个人名下，但产权因为受到了管制，导致其产权极不完整。

中国农村产权也是如此，管制如此之多，导致这些产权受损，作为生产要素的土地，无法真正发挥其最佳功

能，是全社会的损失，也是农民个人的损失。

第三、集体资产还没有完全解套

集体资产虽然以份额形式界定到个人名下，但是，这远远不够。允许份额相互转让，才能让集体资产的使用到

达最有能力运用者手上。

一份资产，只有在企业家精神的作用下，才能发挥其最大的价值。固定的份额制，不利于企业家出现，从而会

导致集体资产价值变低。

而当下的集体资产管理的机制，还有明显的官办痕迹，这将导致管理官僚化，甚至让资产价值长期受损，农民

有份额，但分红也受到影响。

大陆与香港

大陆的土地制度，基本上完全复刻了香港的土地制度。

香港也有集体所有制土地，甚至不少连界定到私人名下都没有做到，比如新界的土地，同时，香港也一样存在

对土地的严格管制。香港的不少地产开发商买了农地，但是不能开发，审批十几年都过不了。

香港的土地也有各种年限，有999年的，有70年的，还有99年的。但这些都没有影响香港这些可以自由交易土

地的价值，因为实质私有。

真正的雷同的地方是香港也是一个土地财政为财政收入核心的城市。

政府拥有大量的空地、并深度参与香港土地市场，当房地产业不行时，香港的财政也一样受到打击。

早期来说，相对于集体用地，土地财政实质上是通过政府收购再出售，将农村不少集体用地，转成了产权更完

整的国有土地，是一种短期边际改善。

但这只是短期，从长远来说，走上土地财政这条路，不是好事。

他将政府与房地产业深度捆绑，进而成为市场上唯一的垄断供给者，在这种利益动力下，地方政府对农村、特

别是城郊用地进行了严格的管控。

也即，在土地财政的利益动机下，地方政府与农民，构成了土地出售方面的竞争者，而政府拥有政策制定权，

这就让农民成为了受损者，其虽然有资产，但产权不完整。

因此，中国农村土地产权改革进一步前进的障碍，是地方政府土地财政模式，而地方政府之所以需要土地财

政，原于分税制改革，中央拿走过多税收，同时又要求地方承担过多事权。

而中央拿走过多税权，又因为需要建立福利制度补贴经济较落后地区，表成了庞大的省际转移支付。

因此，要彻底解决这个问题，难度非常大。需要的是减少各种刚性的福利支出，需要的是经历一次八九十年代

初的大规模改革。

只有敢于象当时一样，停掉各种政府支出，砍掉国企工人的福利和用贷款发工资，才能轻装上阵，才能推动改

革。

当财政压力越来越大时，大规模的改革的难度也就更大。

农村产权改革，进行了四十多年，应该说，先是学错了香港，同时也错过了最佳改革时机，现在当然是有进步

的，特别是最近几年，有着巨大的进步（集体资产份额化及宅地一体确权）但要继续往前推进，还需要巨大的

勇气，以及对土地财政断腕式的改革。

很难。